En cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire ?
Droit de préférence du locataire
A compter du 18 décembre 2014, l'obligation d'information du locataire est applicable à toutes ventes. En cas de projet de vente d'un local à usage commercial ou artisanal par son propriétaire, le locataire, titulaire du bail commercial, dispose d'un droit de préemption ou droit de préférence. Ainsi le propriétaire doit informer son locataire du projet de vente par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette notification doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente et constitue une offre de vente au profit du locataire.
Les dispositions des 4 premiers alinéas de l'article L145-46-1 du code de commerce doivent impérativement être reproduites dans chaque notification.
Le locataire dispose d'1 mois pour se prononcer.
Le propriétaire peut baisser son prix ou vendre le local à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur.
Il doit alors notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce prix selon les mêmes modalités que pour la première offre (lettre recommandée...).
Cette nouvelle offre au profit du locataire est valable pendant 1 mois suivant sa réception.
Si le locataire accepte l'offre initiale ou l'offre plus avantageuse, la vente doit se réaliser dans les 2 mois.
Si le locataire souhaite recourir à un prêt, il doit en informer le bailleur, au moment où il notifie l'acceptation de l'offre. Dans ce cas, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.
Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas eu lieu, l'acceptation de l'offre de vente n'est plus valable.
Certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas de ce droit de préemption :
- vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,
- vente unique de locaux commerciaux distincts,
- vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial,
- vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
- vente d'un local au conjoint du bailleur ou à un parent ou un enfant.
Attention : en cas de non-respect de ces règles par le bailleur, la vente pourrait être remise en question.
