L'adoption par les députés de la loi Pinel apporte toutes sortes de mesures visant à réformer les baux commerciaux. Au travers de 6 mesures phares, la loi qui veut « mieux réguler les rapport locatifs des commerçants et des artisans » est loin de réjouir les propriétaires.
1 Indexation et encadrement de l'évolution du loyer
En les rapprochant des baux d'habitation, la réforme des baux commerciaux prévoit un encadrement des loyers. Tout d'abord, l'indexation des loyers ne s'opèrera plus sur l'indice «ICC» (Indice du coût de la Construction) car «ses évolutions sont déconnectées de la conjoncture économique». Il est remplacé par l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou l'ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) ce qui «entrainera un lissage des évolutions annuelles ou triennales du montant des loyers en évitant que ceux-ci augmentent trop rapidement».
Auparavant à l'échéance d'un bail commercial, le propriétaire et le locataire s'accordaient sur un renouvellement de bail en appliquant simplement le mécanisme de l'indexation.
Mais parfois, il arrive que la valeur locative du commerce connaisse une forte augmentation conduisant alors le propriétaire à appliquer une forte du loyer indépendamment des clauses d'indexation figurant dans le bail. Pour éviter une distorsion qui pourrait être préjudiciable à la viabilité de l'activité du commerçant, la loi prévoit de limiter le réajustement du loyer à 10% du dernier loyer acquitté. Ce lissage s'applique tous les ans jusqu'à ce que l'intégralité de l'augmentation soit intégrée dans le loyer.
2 Un état des lieux obligatoire
Hier, le bailleur et le commerçant n'étaient pas tenus d'établir un état des lieux. Dorénavant, il devient obligatoire à l'entrée et à la sortie des locaux. Il sera établi contradictoirement par les 2 parties et formera un «outil sur lequel les parties prenantes pourront s'appuyer en cas de conflit, et ainsi faciliter leur résolution ».
3 Des charges clairement réparties
Source de nombreux conflits, les charges locatives tendent à augmenter sans que le locataire en comprenne vraiment les raisons. Afin d'éviter des abus et de clarifier les relations entre le bailleur et le commerçant, la loi demande maintenant un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties. Annexé au contrat de bail, cet inventaire devra faire l'objet d'un récapitulatif annuel qui permettra au locataire de connaître le détail des sommes acquittées. Un cadre général précisera les charges qui ne pourront pas être imputées aux commerçants. Avec ce document, le locataire commerçant aura une visibilité sur les charges à payer et bénéficiera d'un document de référence sur lequel il pourra s'appuyer en cas de désaccord.
4 Information prioritaire du commerçant quand son local est à vendre
Lorsqu'un propriétaire veut vendre son local commercial, il n'est pas tenu, comme pour les baux d'habitation, d'en informer son locataire ou de lui donner la préférence. Avec la nouvelle loi, le commerçant locataire sera désormais informé en priorité des conditions de la vente. En outre, il bénéficiera d'un droit de préférence s'il fait une offre équivalente à celle des autres potentiels acheteurs. Enfin, si le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses il doit également en informer obligatoirement son locataire.
5 Une médiation étendue entre le bailleur et le commerçant
Voilà peu, les commissions départementales de conciliation des baux commerciaux disposaient d'une compétence limitée aux seules contestations de révisions des loyers. Cette limitation conduisait ainsi à des nombreux procès (révision des baux, montant des charges etc...) alors qu'un recours à une médiation aurait pu aider à débloquer le conflit. Du coup, la loi prévoit d'étendre la compétence des ces commissions et d'encourager la médiation dans de nouveaux domaines « les baux commerciaux aux loyers révisés» et «les charges et travaux». Cette mesure évite la saisine systématique du juge et va permettre aux 2 parties de gagner du temps et en simplicité des procédures.
6 Un bail dérogatoire allongé à trois ans pour tester un projet d'entreprise
La loi Pinel va étendre le bail dérogatoire de 2 à 3 ans. Avec un «bail dérogatoire», l'entreprise peut quitter le local commercial qu'elle occupe avant la fin de son bail, ce qui n'est pas possible dans le cas d'un bail classique où le commerçant est engagé pour 3, 6 ou 9 ans. Ce dispositif permet aux entreprises qui lancent leur activité de ne pas s'engager sur une période trop longue alors qu'elles ne savent pas si leur activité sera viable ou pas. A l'issue des 3 ans, le propriétaire réintègre le bail dérogatoire dans le statut de droit commun des baux « 3-6-9 » sous réserve de l'approbation du locataire.
